O que muda a partir de 2026?
O que é uma holding?
De modo muito direto e resumido, holdings patrimoniais são pessoas
jurídicas criadas para centralizar e administrar bens particulares ou
familiares e que obtém receita, na maioria das vezes, através da
compra e venda e da locação de bens imóveis.
Tradicionalmente, as holdings figuram como mecanismo valioso de
planejamento patrimonial por possibilitarem uma tributação menor
sobre as receitas obtidas por aluguéis e por permitirem um
planejamento sucessório mais eficiente e econômico - através de
doações paulatinas de quotas sociais e consequente redução do
valor pago a título de ITCMD.
E o que muda com a reforma?
Ainda que a reforma tributária tenha dado ênfase especial à tributação
sobre consumo, diversas novidades normativas trazem consequências
diretas para as holdings patrimoniais (sejam elas holdings familiares
ou não).
O texto da reforma - instituído pela Emenda Constitucional 123/23 e
regulamentado principalmente pela Lei Complementar 214/25 - afeta a
tributação das holdings em três pontos principais, que são:
- o início da incidência de IBS e CBS sobre a renda de aluguéis;
- o estabelecimento de alíquotas progressivas para o ITCMD; e
- a alteração nas regras de avaliação das quotas sociais da holding que representa a base de cálculo para o mesmo ITCMD.
Algumas dessas alterações passam a valer já a partir do início de 2026, veja a seguir:
O IBS E A CBS NAS HOLDINGS
No modelo atual, uma holding patrimonial que aufere renda através da
locação de imóveis próprios paga, sobre essa renda, quatro tributos - o
IRPJ, a CSLL, o PIS e a Cofins - com uma alíquota total aproximada de
11% a 14,5% sobre o faturamento bruto (considerando o regime de
Lucro Presumido).
Mas, a reforma determina a substituição gradual do PIS/COFINS (que tem alíquota combinada de 3,65%) pelo IBS (Imposto sobre bens e serviços, de competência municipal e estadual) e pela CBS
(Contribuição sobre bens e serviços, de competência federal), os quais
terão alíquota combinada superior aos 3,65%.
Mesmo considerando as reduções de alíquotas para IBS/CBS sobre aluguéis previstas na LC 214/25 (que podem chegar a até 70% de redução), estima-se que a carga tributária final gire em torno dos 19%, superior à carga no modelo atual.
Transição e possibilidade de manter a alíquota atual
Porém, inicia-se em 2026 (indo até 2033) um regime de transição no qual, atendidas algumas condições, IBS/CBS terão alíquotas fixadas em 3,65% (mesmo valor atual do PIS/COFINS) para tributação de aluguéis, arrendamento e cessão onerosa de bens imóveis.
Se, cumulativamente:
- as locações forem por tempo determinado;
- os contratos tenham sido firmados até a data de 16/01/2025;
- os contratos tenham sido registrados até 31/12/2025 (para imóveis comerciais) ou até 31/12/2028 (para imóveis residenciais);
Atendidas todas as condições, a alíquota da tributação sobre os aluguéis pode ser mantida durante o período de transição. Ou seja, o prazo para o registro de contratos de aluguéis de imóveis comerciais está perto do fim.
A PROGRESSIVIDADE NA ALÍQUOTA DO ITCMD
O ITCMD - Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação - é um imposto estadual que, no caso específico das holdings patrimoniais, incide principalmente em dois casos: na doação de quotas sociais da holding (mecanismo valioso de planejamento sucessório) e no caso de falecimento de detentor dessas mesmas quotas.
No regime anterior à reforma, a única limitação era de que a alíquota desse imposto não fosse superior a 8%.
Na prática, isso fez com que boa parte dos estados brasileiros adotassem alíquotas fixas para o ITCMD (por exemplo, São Paulo tem alíquotas de 4% para doações e heranças, enquanto Minas Gerais tem alíquotas de 5%).
Porém, a reforma tributária determina que todos os estados brasileiros passem adotar alíquotas progressivas em razão do valor da herança ou da doação.
Art. 155. Compete aos Estados e ao Distrito Federal instituir impostos sobre:I - transmissão causa mortis e doação, de quaisquer bens ou direitos;[...]§ 1º O imposto previsto no inciso I:[...]VI - será progressivo em razão do valor do quinhão, do legado ou da doação;
Ou seja, num futuro próximo, até os estados que ainda mantém alíquotas fixas deverão adotar essa progressividade, podendo resultar numa tributação mais elevada sobre doações de quotas sociais de holdings.
O VALOR DAS QUOTAS SOCIAIS - BASE DE CÁLCULO DO ITCMD
Ainda dentro do ITCMD, o PLP 108/2024 (aprovado pelo Senado Federal em setembro de 2025, pendente de aprovação pela Câmara) determinou uma alteração na forma como as quotas sociais de uma holding são avaliadas, levando a uma mudança drástica na base de cálculo do ITCMD.
Antes da reforma tributária, o cálculo do imposto sobre a doação de quotas sociais holdings patrimoniais teria como base o valor contábil dessas mesmas quotas.
Os novos critérios determinam que o valor das quotas sociais, para fins de ITCMD devem ser fixados com base em avaliação de mercado dos ativos e passivos pertencentes à holding.
Na prática, com a reforma tributária, o valor das quotas sociais das holdings irá refletir a tendência de contínua valorização dos bens imóveis no mercado imobiliário, elevando o valor final do ITCMD a ser pago no momento de doação das quotas em uma holding patrimonial.
O seguinte exemplo ilustra a diferença entre as duas situações:
Vamos considerar uma holding constituída por um único cotista. O valor total das quotas foi fixado em R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais) e o único quotista integralizou o capital social com a entrega de um imóvel que valia os mesmos R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais). Agora, vamos considerar que este quotista deseje doar todas as suas quotas para seus filhos.
Antes da reforma tributária, o ITCMD seria calculado sobre o valor das quotas sociais, ou seja, a base de cálculo do imposto seria de um milhão de reais.
Agora, com a regulamentação da reforma tributária, a base de cálculo do ITCMD levará em consideração os ativos e passivos pertencentes à holding. Então, considerando que a holding não tenha mais nenhum ativo ou passivo, mas que o valor de mercado do imóvel tenha subido para dois milhões de reais, o imposto será calculado não mais sobre um milhão mas sobre dois milhões.
Mesmo sem aprovação do PL 108/2024 pela Câmara, indica-se uma forte tendência de aumento na tributação de operações onde haja a incidência de ITCMD, tanto pela progressão das alíquotas quanto pela valorização da base de cálculo.
EM RESUMO
Tributação sobre renda de aluguéis:
- Regra atual: incidência de IRPJ, CSLL, PIS e COFINS - alíquota aproximada de 14,5%;
- Novas regras: incidência de IRPJ, CSLL, IBS e CBS - alíquota aproximada de 19%;
- Possibilidade de manutenção da carga tributária atual com o registro dos contratos de aluguel dentro do prazo fixado.
Progressividade nas alíquotas de ITCMD
- Regra anterior à reforma: limite de 8% para alíquotas, estabelecido pelo Senado Federal;
- Novas regras: adoção de alíquotas progressivas para o imposto;
- Progressividade determinada na Constituição Federal, com diversos estados já adotando alíquotas progressivas, conforme o valor da base de cálculo;
- Tendência de aumento de carga tributária para operações societárias, especialmente envolvendo doações de quotas com valor elevado.
Alterações na base de cálculo do ITCMD
- Antes da reforma tributária: em doações ou partilhas de quotas sociais, base de cálculo do imposto é o valor das quotas;
- Após a reforma tributária: a base de cálculo do imposto é fixada considerando valor de mercado atualizado dos ativos e passivos da holding;
- Consequente alta do imposto, em decorrência da valorização gradual dos imóveis pertencentes à holding.